Quais os principais custos com documentação de imóveis na compra?

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Se você está pensando em comprar um imóvel e está montando um planejamento financeiro para prosseguir com esse objetivo, lembre-se de incluir em suas contas os custos com a documentação de imóveis.

É muito importante ter uma reserva financeira no momento de adquirir sua propriedade, já que existem várias taxas envolvidas na compra que vão além do preço do imóvel em si. É necessário, também, conhecer um pouco do processo burocrático, já que o investimento é alto e podem ocorrer problemas caso os documentos não estejam em dia.

Neste post, falaremos mais sobre a documentação necessária na compra de uma propriedade imobiliária, os impostos que incidem sobre ela e os custos envolvidos. Confira!

Certidão negativa de ônus

Antes de assinar o contrato de compra e venda e firmar o acordo, é preciso emitir alguns documentos que comprovem que o imóvel está saudável e sem impedimentos para ser vendido.

No momento da confecção do contrato, a imobiliária, normalmente, já faz uma análise cadastral do vendedor e do comprador para se certificar de que não existem dívidas ou processos que poderiam prejudicar a venda. Mas, é somente na transferência formal do imóvel que alguns outros documentos são necessários, como a certidão negativa.

Também chamada de certidão negativa de dívidas, ou de ônus, é uma declaração emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis que comprova que não há nenhuma pendência financeira relacionada àquela unidade.

No estado de Minas Gerais, ela tem um custo de R$ 37,25 e deve ser requerida no mesmo cartório em que o imóvel foi registrado inicialmente. Lembrando que o selo de autenticidade do Tribunal de Justiça pode aumentar um pouco o valor desse documento.

Matrícula de imóvel

A matrícula de imóvel é um descritivo completo que contém localização, metragem, dados dos proprietários, benfeitorias, averbações e, até mesmo, informações sobre transmissões e contratos de compra e venda.

O custo atualizado de emissão desse documento, em Minas Gerais, é de R$ 25,62 e, assim como a certidão negativa, também deve ser solicitado no Cartório de Registro de Imóveis.

Matrícula com ônus e ações

Existe outro documento que une várias informações de um imóvel em um só registro: a matrícula com ônus e ações. Ele junta os dois itens que acabamos de citar, dispondo os dados da matrícula do imóvel, os da certidão negativa e, ainda, complementando com um histórico de ações judiciais (se for o caso).

No estado de Minas Gerais, o valor é de R$ 98,36 e a solicitação também deve ser feita no Cartório de Registro de Imóveis. É um investimento que vale a pena considerando que você poderá eliminar várias incertezas e, ainda, obter o histórico completo de transmissões do imóvel, juntamente a uma coletânea de informações sobre débitos ou ações.

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Após listar todos os documentos necessários para se certificar de que o imóvel é vendável e não tem nenhuma pendência, falaremos dos valores que devem ser pagos no processo de transferência de titularidade do bem.

O primeiro custo — que está envolvido em praticamente todas as transações imobiliárias —, é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Como é uma taxa cobrada pela prefeitura, seu valor varia de acordo com o município onde o imóvel está localizado. Em Minas Gerais, por exemplo, o valor fica em torno dos 3%, mas a alíquota em Itabira é de 2%.

Para calcular esse imposto, você deve levar em conta o valor venal do imóvel, que é aquele que consta no IPTU e que equivale ao preço de mercado (valor que pode não condizer com a realidade de avaliação no momento da venda), e o valor da transação, ou seja, o preço que foi pago na compra.

Na maior parte das cidades, o ITBI é cobrado sobre o valor de transação, considerado, assim, mais realista e atualizado. Para ilustrar, suponhamos que um imóvel tenha valor venal de R$ 150 mil, mas tenha sido vendido por R$ 200 mil. Nesse caso, a taxa será de R$ 4 mil, o que equivale a 2% do valor efetivamente pago pela propriedade.

Escritura pública

Caso você compre um imóvel sem financiamento, ou seja, pagando à vista, também precisará registrar uma escritura pública da propriedade. Se estiver financiando, o contrato de financiamento com o banco já tem valor escritural. A escritura deve ser emitida por um Cartório de Notas e tem como finalidade formalizar juridicamente a vontade das partes.

O valor varia de acordo com o preço do imóvel e com as regras aplicadas em cada estado brasileiro. Em Minas Gerais, para um imóvel entre R$ 105 mil e R$ 210 mil, a tarifa é de R$ 2.089,88. Entre R$ 210 mil e R$ 420 mil, ela passa para R$ 2.679,83, e entre R$ 420 mil e R$ 840 mil, o valor é de R$ 3.101,61. Você pode consultar a tabela completa aqui.

Após a emissão da escritura, é necessário registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis, já que antes desse ato a escritura pública não garante nenhum direito de propriedade ao comprador. Veremos mais sobre este registro no item a seguir.

Registro do imóvel

O registro é um ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que comprova, perante a lei, a propriedade daquele bem, seja ele uma casa, um lote ou um apartamento. Esse procedimento vai registrar na matrícula do imóvel tudo aquilo que consta na escritura pública ou no contrato de financiamento com o banco.

O valor do registro representa uma soma de taxas que variam em cada estado, e também está condicionado ao preço de venda do imóvel. O preço começa em R$ 123,85, para imóveis de até R$ 1.400, e pode chegar até R$ 6.025,08, para imóveis que custam mais de R$ 3,2 mi.

Dicas extras

Por fim, temos algumas dicas para que a compra do imóvel seja bem-sucedida e ocorra de forma tranquila:

Procure auxílio profissional

Tenha sempre ao seu lado bons profissionais para auxiliá-lo em cada etapa da compra. Conte com uma imobiliária, uma incorporadora ou uma construtora de confiança, com corretores competentes e funcionários bem informados.

Caso vá financiar, tenha também um bom consultor no banco e não deixe de passar os contratos pela revisão de um advogado.

Conheça os benefícios

Se essa for a primeira vez que você compra um imóvel e estiver financiando pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), por exemplo, você poderá ter até 50% de desconto nas despesas de registro e escritura do imóvel por meio da Caixa Econômica Federal.

Financie as taxas de registro e escritura

Também é possível, caso você esteja financiando o imóvel, incluir as taxas de registro e escritura dentro do contrato. Como o valor pode chegar a 10% do preço do imóvel na parte de documentação, pode ser interessante financiar tudo junto e ter apenas um aumento sutil nas parcelas.

Como você pode ver, existem alguns documentos necessários para concluir e certificar a compra de um imóvel que geram certos gastos, mas o investimento vale a pena para que você saiba se está tudo certo com a propriedade e tenha toda a estabilidade e segurança da casa própria.

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Equipe IMG

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